คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2621/2559 ฉบับเต็ม

#599336

ข้อความเต็ม

ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2621/2559 นางอำไพ พจนายนหรือสุจิตต์ กับพวก โจทก์ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) จำเลย นายสุวัฒน์ เลาระวัตร กับพวก จำเลยร่วม ป.พ.พ. มาตรา 213, มาตรา 374, มาตรา 1349, มาตรา 1387, มาตรา 1390, มาตรา 1391, มาตรา 1393 พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 (1) จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งสาม โดยทำข้อตกลงว่ากรณีจำเลยสามารถหาทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ จำเลยจะให้ทางออกแก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ทั้งสาม เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว เป็นทางกว้าง 3 เมตร ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาไม่ใช่เป็นแต่เพียงความยินยอม จำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อตกลงนั้น ข้อความดังกล่าวแสดงชัดว่าจำเลยสัญญาจะให้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม แม้จะมีข้อความต่อไปว่า เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว ก็เป็นเพียงข้อจำกัดในการใช้ภาระจำยอมว่าให้แก่โจทก์ทั้งสามเท่านั้นที่จะใช้ภาระจำยอมได้ ส่วนข้อความว่าหากโจทก์คนใดคนหนึ่งขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว ยินยอมให้จำเลยปิดทางออกได้ ก็เป็นเพียงข้อกำหนดเป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายเท่านั้นซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ทำได้ ต่อมาเมื่อจำเลยนำที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งสามไปจัดสรรและทำทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะ ดังนั้น ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมที่โจทก์ทั้งสามได้มาโดยนิติกรรม การที่จำเลยทำกำแพงปิดกั้นทางพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสามขอให้รื้อกำแพงได้ เมื่อที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะ สามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่สาธารณะได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น จำเลยร่วมที่ 1 ซื้อที่ดินซึ่งมีกำแพงและทางพิพาทบางส่วนต่อจากจำเลย โดยทำบันทึกข้อตกลงว่า ผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้ซื้อจะต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสามและบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ แสดงว่าจำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินนั้นตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากจำเลยผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 2 จึงต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยโอนที่ดินภารยทรัพย์ทางพิพาทแก่จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไปแล้ว จำเลยไม่ใช่เจ้าของภารยทรัพย์อีกต่อไป สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ แต่หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ___________________________ โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทในส่วนระบายสีแดงตามรูปแผนที่ท้ายคำฟ้องหมายเลข 8 ซึ่งเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เป็นทางภาระจำยอม ให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่นำมาปิดกั้นออกไปโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย หากจำเลยเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสามมีอำนาจบังคับคดีโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมหรือทางจำเป็นในที่ดินโฉนดของจำเลยดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติได้ ให้จำเลยชำระเงิน 71,640,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกนายสุวัฒน์ และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ จำเลยร่วมที่ 2 ให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทั้งสามและจำเลยร่วมกันชำระเงิน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์ทั้งสามและจำเลยจะชำระเสร็จแก่จำเลยร่วมที่ 2 และให้โจทก์ทั้งสามชำระค่าทางสาธารณะเดือนละ 42,984 บาทตลอดเวลาที่โจทก์ทั้งสามใช้ทางดังกล่าวนับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากเงินต้นดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 17 มีนาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสาม ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม คำขออื่นของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องสำหรับจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 กับให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วมที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนจำเลยร่วมที่ 1 ที่ 2 และฟ้องแย้งให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน สำหรับฟ้องโจทก์ทั้งสามในศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ให้โจทก์ทั้งสามใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนจำเลยและจำเลยร่วมที่ 2 รายละ 50,000 บาท โจทก์ทั้งสามฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา และเดิมโจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งอยู่ติดที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ต่อมาวันที่ 22 พฤษภาคม 2532 โจทก์ทั้งสามกับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 และทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยจะเปิดทางออกให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 มีความกว้าง 3 เมตร แต่หากโจทก์ทั้งสามคนใดคนหนึ่งขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว โจทก์ทั้งสามยอมให้จำเลยปิดทางได้ จนกระทั่งปี 2539 จำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในโครงการศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 จำเลยได้ถมที่และสร้างถนนเข้ามา ยังที่ดินแปลงพิพาท จากนั้นจำเลยทำรั้วรอบโครงการทั้งหมด แต่เว้นช่องทางเข้าออกผ่านเข้าที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีความกว้าง 3 เมตร ในด้านทิศใต้ของที่ดินของโจทก์ทั้งสามคือถนนตามแนวเส้นสีแดง ต่อมาจำเลยได้ก่อกำแพงปิดทางเข้าออกดังกล่าว วันที่ 18 กันยายน 2546 จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 แปลงที่เป็นทางพิพาทในคดีนี้จากจำเลย ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โดยมีจำเลยร่วมที่ 1 เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ และที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งจำเลยร่วมที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามในประการแรกว่า ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท เป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นของที่ดินโจทก์ทั้งสามหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะซึ่งมีลักษณะเป็นคลองขนาดเล็กที่เชื่อมกับคลองขนาดใหญ่ตามรูปแผนที่ในแผนที่วิวาท เป็นคลองกว้างประมาณ 6 ถึง 8 เมตร ปัจจุบันชาวบ้านยังใช้สัญจร ประกอบกับโจทก์ที่ 2 นายนเรนทร์ ซึ่งโจทก์ทั้งสามมอบหมายให้ดูแลที่ดินของโจทก์ทั้งสามกับนายยุทธนา พยานโจทก์ทั้งสามเบิกความทำนองเดียวกันยอมรับว่าคลองดังกล่าวสามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน และเมื่อจำเลยปิดทางพิพาท โจทก์ทั้งสามต้องใช้เรือสัญจร เช่นนี้ แสดงว่าคลองดังกล่าวยังคงใช้เรือสัญจรไปมาได้ตามปกติ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ไม่ได้ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่แต่อย่างใด กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ทางพิพาทส่วนหนึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่งซื้อจากจำเลยเมื่อวันที่ 28 กันยายน 2542 ได้ความว่าก่อนทำสัญญาซื้อขายเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2542 จำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยได้ทำสัญญาจองเพื่อจะซื้อขายที่ดิน โดยทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจอง ว่าผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้จะซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 และบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ... แสดงให้เห็นว่าขณะรับโอนที่ดินพิพาท จำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวอีกด้วย สำหรับภาระจำยอมในส่วนที่อยู่ในที่ดินของจำเลยร่วมที่ 2 นั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก ฉะนั้นจำเลยร่วมที่ 2 ต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง แต่สำหรับจำเลยเนื่องจากจำเลยไม่ได้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามต่อไปว่า หากจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2ไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเพียงใด เห็นว่า หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมได้ชื่อว่าผิดสัญญาต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ได้ความว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ที่โจทก์ทั้งสามขายให้แก่จำเลยมีเนื้อที่ 9 ไร่ 3 งาน 9 ตารางวา ตกลงซื้อขายกันในราคา 7,989,507 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับสภาพที่ดินของโจทก์ทั้งสามซึ่งมีราคาประเมินของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาหนองแขม เมื่อปี 2547 ตารางวาละ 6,000 บาท หากที่ดินของโจทก์ทั้งสามไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้เนื่องจากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ทั้งสามได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามย่อมมีราคาลดลง ทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหายซึ่งจำเลยต้องชดใช้แก่โจทก์ทั้งสาม แต่ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้เฉลี่ยตารางวาละ 1,395.78 บาท นั้น น้อยเกินไป สมควรกำหนดใหม่เป็นตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 14,328,000 บาท ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ร่วมรับผิดค่าเสียหายกับจำเลยด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับโจทก์ทั้งสามหรือได้ประพฤติผิดสัญญาหรือทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดในค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยรื้อถอนกำแพงด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 นั้น เห็นว่า กำแพงคอนกรีตปิดกั้นทางพิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 เมื่อจำเลยร่วมที่ 1 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาจากจำเลยโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องรับโอนมาทั้งหน้าที่เจ้าของภารยทรัพย์ที่ไม่อาจทำให้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกด้วย จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป ฎีกาของโจทก์ทั้งสามฟังขึ้นบางส่วน พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนทางภาระจำยอมพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม กับให้จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท หากไม่สามารถจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมพิพาทและไม่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 14,328,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 17 มีนาคม 2546 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขอของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ (นิพันธ์ ช่วยสกุล-วิวัธน ทองลงยา-เถกิงศักดิ์ คำสุระ) ศาลแพ่งธนบุรี - นายดนัยศักดิ์ นาควิเชียร ศาลอุทธรณ์ - นายนพพร โพธิรังสิยากร แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา แผนก หมายเลขคดีดำศาลฎีกา พ.2569/2553 หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้น พ984/2546 หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้น พ3711/2547 หมายเหตุ

ข้อมูลเพิ่มเติม ดูทั้งหมด

docid

599336

courts

[
    {
        "court": "ศาลแพ่งธนบุรี",
        "judge": "นายดนัยศักดิ์ นาควิเชียร"
    },
    {
        "court": "ศาลอุทธรณ์",
        "judge": "นายนพพร โพธิรังสิยากร"
    }
]

created_at

{
    "$date": {
        "$numberLong": "1778081964595"
    }
}

date

2559

deka_no

2621/2559

deka_running_no

2621

deka_year

2559

department

แผนก

judges

[
    "นิพันธ์ ช่วยสกุล",
    "วิวัธน ทองลงยา",
    "เถกิงศักดิ์ คำสุระ"
]

laws

[
    {
        "law_name": "ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์",
        "law_abbr": "ป.พ.พ.",
        "sections": [
            "ม. 213",
            "ม. 374",
            "ม. 1349",
            "ม. 1387",
            "ม. 1390",
            "ม. 1391",
            "ม. 1393"
        ]
    },
    {
        "law_name": "พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543",
        "law_abbr": "พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543",
        "sections": [
            "ม. 44 (1)"
        ]
    }
]

litigants

[
    {
        "role": "โจทก์",
        "name": "นางอำไพ พจนายนหรือสุจิตต์ กับพวก"
    },
    {
        "role": "จำเลย",
        "name": "บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน)"
    },
    {
        "role": "จำเลยร่วม",
        "name": "นายสุวัฒน์ เลาระวัตร กับพวก"
    }
]

long_text

โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้พิพากษาว่า ทางพิพาทในส่วนระบายสีแดงตามรูปแผนที่ท้ายคำฟ้องหมายเลข 8 ซึ่งเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เป็นทางภาระจำยอม ให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่นำมาปิดกั้นออกไปโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย หากจำเลยเพิกเฉยให้โจทก์ทั้งสามมีอำนาจบังคับคดีโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมหรือทางจำเป็นในที่ดินโฉนดของจำเลยดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม หากจำเลยไม่สามารถปฏิบัติได้ ให้จำเลยชำระเงิน 71,640,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกนายสุวัฒน์ และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต

จำเลยร่วมที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ

จำเลยร่วมที่ 2 ให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทั้งสามและจำเลยร่วมกันชำระเงิน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์ทั้งสามและจำเลยจะชำระเสร็จแก่จำเลยร่วมที่ 2 และให้โจทก์ทั้งสามชำระค่าทางสาธารณะเดือนละ 42,984 บาทตลอดเวลาที่โจทก์ทั้งสามใช้ทางดังกล่าวนับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาเป็นต้นไป

โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

จำเลยให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากเงินต้นดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 17 มีนาคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสาม ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม คำขออื่นของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องสำหรับจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 กับให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วมที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนจำเลยร่วมที่ 1 ที่ 2 และฟ้องแย้งให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสามอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน สำหรับฟ้องโจทก์ทั้งสามในศาลชั้นต้นให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสาม โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ให้โจทก์ทั้งสามใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนจำเลยและจำเลยร่วมที่ 2 รายละ 50,000 บาท

โจทก์ทั้งสามฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา และเดิมโจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งอยู่ติดที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ต่อมาวันที่ 22 พฤษภาคม 2532 โจทก์ทั้งสามกับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 และทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยจะเปิดทางออกให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 มีความกว้าง 3 เมตร แต่หากโจทก์ทั้งสามคนใดคนหนึ่งขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว โจทก์ทั้งสามยอมให้จำเลยปิดทางได้ จนกระทั่งปี 2539 จำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในโครงการศุภาลัยออร์คิดปาร์ค 1 จำเลยได้ถมที่และสร้างถนนเข้ามา ยังที่ดินแปลงพิพาท จากนั้นจำเลยทำรั้วรอบโครงการทั้งหมด แต่เว้นช่องทางเข้าออกผ่านเข้าที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีความกว้าง 3 เมตร ในด้านทิศใต้ของที่ดินของโจทก์ทั้งสามคือถนนตามแนวเส้นสีแดง ต่อมาจำเลยได้ก่อกำแพงปิดทางเข้าออกดังกล่าว วันที่ 18 กันยายน 2546 จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 แปลงที่เป็นทางพิพาทในคดีนี้จากจำเลย ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร โดยมีจำเลยร่วมที่ 1 เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ และที่ดินโฉนดเลขที่ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ซึ่งจำเลยร่วมที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามในประการแรกว่า ทางพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท เป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นของที่ดินโจทก์ทั้งสามหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะซึ่งมีลักษณะเป็นคลองขนาดเล็กที่เชื่อมกับคลองขนาดใหญ่ตามรูปแผนที่ในแผนที่วิวาท เป็นคลองกว้างประมาณ 6 ถึง 8 เมตร ปัจจุบันชาวบ้านยังใช้สัญจร ประกอบกับโจทก์ที่ 2 นายนเรนทร์ ซึ่งโจทก์ทั้งสามมอบหมายให้ดูแลที่ดินของโจทก์ทั้งสามกับนายยุทธนา พยานโจทก์ทั้งสามเบิกความทำนองเดียวกันยอมรับว่าคลองดังกล่าวสามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน และเมื่อจำเลยปิดทางพิพาท โจทก์ทั้งสามต้องใช้เรือสัญจร เช่นนี้ แสดงว่าคลองดังกล่าวยังคงใช้เรือสัญจรไปมาได้ตามปกติ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ไม่ได้ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่แต่อย่างใด กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น

อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงได้ความว่า ทางพิพาทส่วนหนึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่งซื้อจากจำเลยเมื่อวันที่ 28 กันยายน 2542 ได้ความว่าก่อนทำสัญญาซื้อขายเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2542 จำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยได้ทำสัญญาจองเพื่อจะซื้อขายที่ดิน โดยทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจอง ว่าผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้จะซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 และบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ... แสดงให้เห็นว่าขณะรับโอนที่ดินพิพาท จำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวอีกด้วย สำหรับภาระจำยอมในส่วนที่อยู่ในที่ดินของจำเลยร่วมที่ 2 นั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก ฉะนั้นจำเลยร่วมที่ 2 ต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง แต่สำหรับจำเลยเนื่องจากจำเลยไม่ได้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามต่อไปว่า หากจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2ไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเพียงใด เห็นว่า หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมแก่โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมได้ชื่อว่าผิดสัญญาต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ได้ความว่า ที่ดินของโจทก์ทั้งสามมีเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 30414 ที่โจทก์ทั้งสามขายให้แก่จำเลยมีเนื้อที่ 9 ไร่ 3 งาน 9 ตารางวา ตกลงซื้อขายกันในราคา 7,989,507 บาท เมื่อพิจารณาประกอบกับสภาพที่ดินของโจทก์ทั้งสามซึ่งมีราคาประเมินของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาหนองแขม เมื่อปี 2547 ตารางวาละ 6,000 บาท หากที่ดินของโจทก์ทั้งสามไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้เนื่องจากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่อาจจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ทั้งสามได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามย่อมมีราคาลดลง ทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหายซึ่งจำเลยต้องชดใช้แก่โจทก์ทั้งสาม แต่ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้เฉลี่ยตารางวาละ 1,395.78 บาท นั้น น้อยเกินไป สมควรกำหนดใหม่เป็นตารางวาละ 4,000 บาท เป็นเงิน 14,328,000 บาท ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ร่วมรับผิดค่าเสียหายกับจำเลยด้วยนั้น เห็นว่า จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับโจทก์ทั้งสามหรือได้ประพฤติผิดสัญญาหรือทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดในค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม ส่วนที่โจทก์ทั้งสามฎีกาขอให้จำเลยรื้อถอนกำแพงด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 นั้น เห็นว่า กำแพงคอนกรีตปิดกั้นทางพิพาทอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 ของจำเลยร่วมที่ 1 เมื่อจำเลยร่วมที่ 1 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาจากจำเลยโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องรับโอนมาทั้งหน้าที่เจ้าของภารยทรัพย์ที่ไม่อาจทำให้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกด้วย จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป ฎีกาของโจทก์ทั้งสามฟังขึ้นบางส่วน

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนทางภาระจำยอมพิพาทตามแนวเส้นสีส้มในแผนที่วิวาท ในที่ดินโฉนดเลขที่ 136458 และ 1161 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับ แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 30415 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ทั้งสาม กับให้จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท หากไม่สามารถจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมพิพาทและไม่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาท ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 14,328,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 17 มีนาคม 2546 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขอของโจทก์ทั้งสามนอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ

opensearch_id

primary_black_case_no

พ984/2546

primary_red_case_no

พ3711/2547

remark

หมายเหตุ

source

กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา

source_raw_file

D:\Apache24\htdocs\deka\deka\raw\initial\000224.html

source_run

initial

supreme_black_case_no

พ.2569/2553

type

คำพิพากษาศาลฎีกา

year

2559