คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935/2562 ฉบับเต็ม

#630925
ข้อความเต็ม
ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935/2562 นาง น. โจทก์ นาย ว. กับพวก จำเลย ป.พ.พ. มาตรา 144 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4, มาตรา 12, มาตรา 13 แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกไม่ได้" แต่มาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง" และ พ.ร.บ.ดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตาม ป.พ.พ. บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุเพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้นที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุดสามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ ___________________________ โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์หมายเลข 169, 209 และ 210 พร้อมส่งมอบพื้นที่จอดรถคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวรบกวนขัดสิทธิโจทก์ในที่จอดรถนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 เป็นต้นไปแก่โจทก์จนกว่าจำเลยทั้งสองจะเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์และส่งมอบที่จอดรถคืนแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งคัดค้านกันในชั้นฎีการับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2547 โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตร์ และนายพิเชษฐ์ ตกลงกันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด โดยเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 243046 จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี มีข้อตกลงว่า โจทก์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/5 จำเลยที่ 1 ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/1 นายนรินทร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/2 นายปฏิพัทน์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/3 และ 1095/4 นายสุชาติซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/6 นายสมจิตร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/7 และนายพิเชษฐ์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/8 โดยให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นและที่เกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดห้องละ 50,000 บาท และให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลในขณะนั้นเป็นผู้รับมอบหมายให้ดำเนินการแทนและในสัญญาข้อ 4 กำหนดว่า "ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 แห่ง คือ ที่จอดรถหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 เลขที่ 44, 60 และ 168 แก่นายปฏิพัทน์ เลขที่ 210 แก่นายสุชาติ เลขที่ 89 แก่นางสมจิตร์ เลขที่ 209 แก่นายพิเชษฐ์ โดยผู้ร่วมซื้อแต่ละรายจะเป็นผู้ดำเนินการและจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถดังกล่าวเอง" ต่อมาโจทก์เข้าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี หลังจากนั้น โจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นต่างเข้าครอบครองเป็นเจ้าของห้องชุดที่แสดงความประสงค์จะซื้อไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุดดังกล่าว วันที่ 11 มีนาคม 2548 โจทก์แจ้งแก่จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นว่าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่จอดรถตามที่ตกลงกันไว้ได้ เนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่จอดรถได้ นายปฏิพัทน์ทำหนังสือหารือเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถของห้องชุดไปยังกองนิติการ กรมที่ดิน ก็ได้รับคำตอบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจรับจดทะเบียนได้ จำเลยทั้งสองนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถช่องหมายเลข 169 นับแต่วันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด และต่อมาได้จอดรถในช่องหมายเลข 209 และ 210 ซึ่งเจ้าของยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ด้วย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงนอกสำนวน เป็นคำวินิจฉัยที่ขัดต่อกฎหมายหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เหตุที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1095/5 พร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมกับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 เป็นรายการที่ขายทอดตลาดในภายหลังนั้น เป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่คลาดเคลื่อน ขัดต่อเอกสารการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เป็นข้อเท็จจริงนอกประเด็นที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกขึ้นมาเอง โดยคู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ได้โต้แย้งมาตั้งแต่ต้นนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงในคดีที่คู่ความทั้งสองฝ่ายนำสืบรับกันได้ความว่า โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตรและนายพิเชษฐ์ ได้ร่วมกันซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดแต่ละห้องได้ระบุถึงเนื้อที่ของห้องชุด และรายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดซึ่งมีระเบียง พื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคลและที่จอดรถไว้ด้วย สำหรับห้องชุดอื่น ๆ ได้ระบุที่จอดรถเพียงหนึ่งช่อง ส่วนห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ตกลงเป็นผู้ซื้อระบุในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดว่ามีที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง ดังนั้นที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง จึงมีการระบุไว้ในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดของห้องชุดเลขที่ 1095/5 เอาไว้ตั้งแต่แรกที่มีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2538 และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำห้องชุดดังกล่าวพร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง ออกขายทอดตลาดในราคาเดียวกับห้องชุดอื่นที่มีเนื้อที่เท่ากันและมีที่จอดรถจำนวน 1 ช่อง โดยมิได้คำนวณถึงมูลค่าที่จอดรถ 11 ช่องไว้ในราคาที่ขายทอดตลาดด้วย กรณีหาใช่เรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 ในภายหลังแต่ประการใด การที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงว่าที่จอดรถช่องหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 เป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม โดยมิใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดเลขที่ 1095/5 มาแต่แรก แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ซื้อเป็นการขายทอดตลาดในภายหลังนั้น จึงเป็นการที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงคาดเคลื่อนไป ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในประการสุดท้ายมีว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 เป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถหมายเลข 169, 209 และ 210 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 ที่ระบุว่า ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 ช่อง หมายเลขที่ 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถ 7 แห่งแก่ผู้ร่วมซื้อรายอื่น ๆ โดยระบุว่า ให้ที่จอดรถหมายเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 และให้ที่จอดรถหมายเลขอื่นแก่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไว้เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 ที่บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา 13 ระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน ซึ่งรวมถึงที่จอดรถซึ่งเป็นส่วนควบของห้องชุด และจะแบ่งแยกออกจากห้องชุดไม่ได้ ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดต่อกฎหมายและเป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้" แต่ตามมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง" และพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงเรื่องการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติเรื่องส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุไว้เพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ ดังนั้นข้อสัญญา ข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดที่ตกลงกันระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีกหกราย จึงไม่ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 และมาตรา 13 จึงไม่ตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์จะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่จอดรถทั้ง 11 ช่อง โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีก 5 คน มิได้ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนที่จอดรถแต่ละช่องในส่วนของตนตามที่ตกลงกัน แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติว่า โจทก์ไม่ได้เรียกให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าว และยังได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติ ซึ่งเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดอ้างว่า เมื่อไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถ ตามข้อตกลงข้อ 4 ได้ ผู้ร่วมซื้อห้องชุดทั้งหมดจึงตกลงกันให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถแทนผู้ร่วมซื้อแต่ละคน ซึ่งจำเลยที่ 1 และนายปฏิพัทน์ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว และได้ความจากจำเลยที่ 1 อีกว่า จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองที่จอดรถหมายเลข 169 มานับแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2547 ซึ่งเป็นวันทำสัญญา โดยโจทก์ไม่เคยโต้แย้งหรือขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 เลยจนถึงเดือนมกราคม 2558 หาใช่กรณีที่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไม่ติดใจถือสิทธิตามสัญญาดังกล่าวนับแต่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายได้ดังที่โจทก์กล่าวอ้าง และแม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อห้องชุดคนอื่น ๆ จะมิได้ทำบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าให้โจทก์ถือครองที่จอดรถไว้แทนผู้ร่วมซื้อ ก็หามีผลให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นเสียสิทธิตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ยังคงได้สิทธิในที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นๆ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขัดขวางมิให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ใช้ที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 ได้ ส่วนที่จอดรถหมายเลข 209 และ 210 นั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างไม่ได้มีสิทธิใดในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ การที่จำเลยที่ 1 จะจอดรถในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ได้หรือไม่เป็นเรื่องที่นายพิเชษฐ์และนายสุชาติจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่ 1 และเมื่อข้อสัญญาข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดมีผลบังคับได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถช่องหมายเลข 169, 209 และ 210 ไม่อาจห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว และไม่อาจเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ (นันทวัน เจริญชาศรี-ประสิทธิ์ เจริญถาวรโภคา-สมบูรณ์ วัฒนพรมงคล) ศาลจังหวัดพระโขนง - นายจิรายุ มกราพันธุ์ ศาลอุทธรณ์ - นายปรีดา พูนคำ แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา แผนก หมายเลขคดีดำศาลฎีกา พ.1222/2561 หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้น พ1087/2558 หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้น พ480/2559 หมายเหตุ
ข้อมูลเพิ่มเติม ดูทั้งหมด
docid
630925
courts 
[
    {
        "court": "ศาลจังหวัดพระโขนง",
        "judge": "นายจิรายุ มกราพันธุ์"
    },
    {
        "court": "ศาลอุทธรณ์",
        "judge": "นายปรีดา พูนคำ"
    }
]
created_at 
{
    "$date": {
        "$numberLong": "1778081955466"
    }
}
date
2562
deka_no
935/2562
deka_running_no
935
deka_year
2562
department
แผนก
judges 
[
    "นันทวัน เจริญชาศรี",
    "ประสิทธิ์ เจริญถาวรโภคา",
    "สมบูรณ์ วัฒนพรมงคล"
]
laws 
[
    {
        "law_name": "ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์",
        "law_abbr": "ป.พ.พ.",
        "sections": [
            "ม. 144"
        ]
    },
    {
        "law_name": "พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522",
        "law_abbr": "พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522",
        "sections": [
            "ม. 4",
            "ม. 12",
            "ม. 13"
        ]
    }
]
litigants 
[
    {
        "role": "โจทก์",
        "name": "นาง น."
    },
    {
        "role": "จำเลย",
        "name": "นาย ว. กับพวก"
    }
]
long_text
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์หมายเลข 169, 209 และ 210 พร้อมส่งมอบพื้นที่จอดรถคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวรบกวนขัดสิทธิโจทก์ในที่จอดรถนั้นอีกต่อไป และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าขาดประโยชน์เดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 เป็นต้นไปแก่โจทก์จนกว่าจำเลยทั้งสองจะเคลื่อนย้ายรถยนต์ของจำเลยทั้งสองหรือของบริวารออกจากที่จอดรถของโจทก์และส่งมอบที่จอดรถคืนแก่โจทก์

จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งคัดค้านกันในชั้นฎีการับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2547 โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตร์ และนายพิเชษฐ์ ตกลงกันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด โดยเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 243046 จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี มีข้อตกลงว่า โจทก์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/5 จำเลยที่ 1 ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/1 นายนรินทร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/2 นายปฏิพัทน์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/3 และ 1095/4 นายสุชาติซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/6 นายสมจิตร์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/7 และนายพิเชษฐ์ซื้อห้องชุดเลขที่ 1095/8 โดยให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นและที่เกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดห้องละ 50,000 บาท และให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลในขณะนั้นเป็นผู้รับมอบหมายให้ดำเนินการแทนและในสัญญาข้อ 4 กำหนดว่า "ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 แห่ง คือ ที่จอดรถหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 เลขที่ 44, 60 และ 168 แก่นายปฏิพัทน์ เลขที่ 210 แก่นายสุชาติ เลขที่ 89 แก่นางสมจิตร์ เลขที่ 209 แก่นายพิเชษฐ์ โดยผู้ร่วมซื้อแต่ละรายจะเป็นผู้ดำเนินการและจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถดังกล่าวเอง" ต่อมาโจทก์เข้าซื้อห้องชุดตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี หลังจากนั้น โจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นต่างเข้าครอบครองเป็นเจ้าของห้องชุดที่แสดงความประสงค์จะซื้อไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุดดังกล่าว วันที่ 11 มีนาคม 2548 โจทก์แจ้งแก่จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อรายอื่นว่าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่จอดรถตามที่ตกลงกันไว้ได้ เนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่จอดรถได้ นายปฏิพัทน์ทำหนังสือหารือเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถของห้องชุดไปยังกองนิติการ กรมที่ดิน ก็ได้รับคำตอบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจรับจดทะเบียนได้ จำเลยทั้งสองนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถช่องหมายเลข 169 นับแต่วันทำสัญญาร่วมซื้อห้องชุด และต่อมาได้จอดรถในช่องหมายเลข 209 และ 210 ซึ่งเจ้าของยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ด้วย

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงนอกสำนวน เป็นคำวินิจฉัยที่ขัดต่อกฎหมายหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เหตุที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 1095/5 พร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมกับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 เป็นรายการที่ขายทอดตลาดในภายหลังนั้น เป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่คลาดเคลื่อน ขัดต่อเอกสารการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เป็นข้อเท็จจริงนอกประเด็นที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกขึ้นมาเอง โดยคู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ได้โต้แย้งมาตั้งแต่ต้นนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงในคดีที่คู่ความทั้งสองฝ่ายนำสืบรับกันได้ความว่า โจทก์ จำเลยที่ 1 นายนรินทร์ นายปฏิพัทน์ นายสุชาติ นางสมจิตรและนายพิเชษฐ์ ได้ร่วมกันซื้อห้องชุดของอาคารชุดอิส ทาวเวอร์ จำนวน 8 ห้อง จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดแต่ละห้องได้ระบุถึงเนื้อที่ของห้องชุด และรายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดซึ่งมีระเบียง พื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคลและที่จอดรถไว้ด้วย สำหรับห้องชุดอื่น ๆ ได้ระบุที่จอดรถเพียงหนึ่งช่อง ส่วนห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ตกลงเป็นผู้ซื้อระบุในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดว่ามีที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง ดังนั้นที่จอดรถจำนวน 11 ช่อง จึงมีการระบุไว้ในรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดของห้องชุดเลขที่ 1095/5 เอาไว้ตั้งแต่แรกที่มีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2538 และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำห้องชุดดังกล่าวพร้อมที่จอดรถ 11 ช่อง ออกขายทอดตลาดในราคาเดียวกับห้องชุดอื่นที่มีเนื้อที่เท่ากันและมีที่จอดรถจำนวน 1 ช่อง โดยมิได้คำนวณถึงมูลค่าที่จอดรถ 11 ช่องไว้ในราคาที่ขายทอดตลาดด้วย กรณีหาใช่เรื่องที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับที่จอดรถช่องหมายเลข 1 ในภายหลังแต่ประการใด การที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงว่าที่จอดรถช่องหมายเลข 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 เป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม โดยมิใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดเลขที่ 1095/5 มาแต่แรก แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำที่จอดรถ 10 ช่อง มารวมไว้กับห้องชุดเลขที่ 1095/5 ที่โจทก์ซื้อเป็นการขายทอดตลาดในภายหลังนั้น จึงเป็นการที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงคาดเคลื่อนไป ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น

ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในประการสุดท้ายมีว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 เป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถหมายเลข 169, 209 และ 210 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 ที่ระบุว่า ห้องชุดเลขที่ 1095/5 มีส่วนควบเป็นที่จอดรถซึ่งซื้อเพิ่มเติม 10 ช่อง หมายเลขที่ 2, 44, 60, 89, 128, 129, 168, 169, 209 และ 210 โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวยินยอมให้ที่จอดรถ 7 แห่งแก่ผู้ร่วมซื้อรายอื่น ๆ โดยระบุว่า ให้ที่จอดรถหมายเลขที่ 169 แก่จำเลยที่ 1 และให้ที่จอดรถหมายเลขอื่นแก่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไว้เป็นโมฆะ เพราะขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 ที่บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา 13 ระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน ซึ่งรวมถึงที่จอดรถซึ่งเป็นส่วนควบของห้องชุด และจะแบ่งแยกออกจากห้องชุดไม่ได้ ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดต่อกฎหมายและเป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้" แต่ตามมาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง" และพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงเรื่องการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติเรื่องส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุไว้เพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ ดังนั้นข้อสัญญา ข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดที่ตกลงกันระหว่างโจทก์ จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีกหกราย จึงไม่ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 และมาตรา 13 จึงไม่ตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์จะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่จอดรถทั้ง 11 ช่อง โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้ออีก 5 คน มิได้ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนที่จอดรถแต่ละช่องในส่วนของตนตามที่ตกลงกัน แต่ข้อเท็จจริงได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติว่า โจทก์ไม่ได้เรียกให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าว และยังได้ความจากจำเลยที่ 1 นายปฏิพัทน์ และนายสุชาติ ซึ่งเป็นผู้ร่วมซื้อห้องชุดตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดอ้างว่า เมื่อไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถ ตามข้อตกลงข้อ 4 ได้ ผู้ร่วมซื้อห้องชุดทั้งหมดจึงตกลงกันให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถแทนผู้ร่วมซื้อแต่ละคน ซึ่งจำเลยที่ 1 และนายปฏิพัทน์ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว และได้ความจากจำเลยที่ 1 อีกว่า จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองที่จอดรถหมายเลข 169 มานับแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2547 ซึ่งเป็นวันทำสัญญา โดยโจทก์ไม่เคยโต้แย้งหรือขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 เลยจนถึงเดือนมกราคม 2558 หาใช่กรณีที่ผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ไม่ติดใจถือสิทธิตามสัญญาดังกล่าวนับแต่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่จอดรถให้ผู้ร่วมซื้อแต่ละรายได้ดังที่โจทก์กล่าวอ้าง และแม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อห้องชุดคนอื่น ๆ จะมิได้ทำบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าให้โจทก์ถือครองที่จอดรถไว้แทนผู้ร่วมซื้อ ก็หามีผลให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นเสียสิทธิตามที่ระบุไว้ในสัญญาร่วมซื้อห้องชุด ข้อ 4 โดยจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ยังคงได้สิทธิในที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่นๆ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขัดขวางมิให้จำเลยที่ 1 และผู้ร่วมซื้อคนอื่น ๆ ใช้ที่จอดรถตามที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในที่จอดรถหมายเลข 169 ได้ ส่วนที่จอดรถหมายเลข 209 และ 210 นั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างไม่ได้มีสิทธิใดในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ การที่จำเลยที่ 1 จะจอดรถในที่จอดรถทั้งสองช่องนี้ได้หรือไม่เป็นเรื่องที่นายพิเชษฐ์และนายสุชาติจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่ 1 และเมื่อข้อสัญญาข้อ 4 ตามสัญญาร่วมซื้อห้องชุดมีผลบังคับได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองออกจากที่จอดรถช่องหมายเลข 169, 209 และ 210 ไม่อาจห้ามจำเลยทั้งสองยุ่งเกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว และไม่อาจเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
opensearch_id
primary_black_case_no
พ1087/2558
primary_red_case_no
พ480/2559
remark
หมายเหตุ
source
กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
source_raw_file
D:\Apache24\htdocs\deka\deka\raw\initial\000148.html
source_run
initial
supreme_black_case_no
พ.1222/2561
type
คำพิพากษาศาลฎีกา
year
2562