คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565 ฉบับเต็ม

#690841
ข้อความเต็ม
ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565 บริษัท ม. โจทก์ นิติบุคคลอาคารชุด ภ. ผู้ร้อง ธนาคาร ก. ผู้คัดค้าน บริษัท ซ. กับพวก จำเลย ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, มาตรา 29, มาตรา 41 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วน พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง ที่บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา ซึ่งวรรคสองและวรรคสามของมาตราดังกล่าวเป็นทำนองเดียวกับมาตรา 335 แห่ง ป.วิ.พ. ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดนั้นเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ อันเป็นการจูงใจและลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายได้ในเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่เปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่น หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องมีหนังสือแจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงต้องด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดและถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ___________________________ คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันส่งมอบรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ยี่ห้อ POTAIN รุ่น FO/23 ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยใช้การได้ดี หากคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,208,334 บาท และหากโจทก์ได้รับรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อคืนแล้วขายทอดตลาดยังขาดราคาอยู่เท่าใด จำเลยต้องรับผิดในส่วนที่ขาดดังกล่าว โดยเมื่อรวมราคารถเครนที่โจทก์ได้รับทั้งหมดต้องไม่เกินราคาใช้แทนจำนวน 3,208,334 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้รถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อเป็นเงิน 80,208 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 4 ธันวาคม 2558) กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก แต่จำเลยทั้งสามไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงดำเนินการบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ออกขายทอดตลาด ผู้คัดค้านและธนาคาร ก. ต่างยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 และเลขที่ 99/109 ตามลำดับ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้คัดค้านได้รับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 ก่อนเจ้าหนี้อื่นและมีคำสั่งอนุญาตให้ธนาคาร ก. มีสิทธิได้รับเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองห้องชุดเลขที่ 99/109 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่ขอให้กันเงินจำนวน 511,716.99 บาท ที่ได้จากการขายทอดตลาดนำมาชำระให้แก่ผู้ร้องก่อนผู้รับจำนอง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำนวน 511,716.99 บาท จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ก่อนเจ้าหนี้จำนอง กับให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องโดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท ผู้คัดค้านอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลอาคารชุดชื่อ นิติบุคคลอาคารชุด ภ. มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีหนี้ค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 238,379.54 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 29,616 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 865 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 74,978.91 บาท รวมเป็นเงิน 343,839.45 บาท และจำเลยที่ 3 มีหนี้ค้างชำระ สำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 120,326.22 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 20,942.40 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 690 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 25,918.92 บาท รวมเป็นเงิน 167,877.54 บาท เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2559 เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 และห้องชุดเลขที่ 99/109 กับมีหนังสือแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบและให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือฉบับดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2559 แต่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าว โดยกำหนดขายทอดตลาดนัดที่ 1 ในวันที่ 19 มกราคม 2562 ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องซึ่งได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่อยู่ในลำดับก่อนจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วนที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา โดยวรรคสองของมาตราดังกล่าว ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบบัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และวรรคสามบัญญัติว่า หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระ ดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเป็นทำนองเดียวกับบทบัญญัติมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้บังคับขณะที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด นั้น กรณีเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา ทั้งนี้เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระอันเป็นการจูงใจและเพื่อลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายออกไปได้ภายในระยะเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่นหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นการที่ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 กรณีจึงต้องด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด และถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น อนึ่ง หนี้ที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) มีเฉพาะหนี้อันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น สำหรับค่าน้ำประปานั้น ตามสำเนาข้อบังคับของผู้ร้อง ข้อ 15 กำหนดเป็นค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้บริการซึ่งเจ้าของร่วมเป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรง จึงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิตามบทกฎหมายดังกล่าว ที่ผู้ร้องนำค่าน้ำประปาค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 จำนวน 865 บาท และสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 จำนวน 690 บาท ไปรวมเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางแล้วแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ชอบ และต้องแก้ไขให้ถูกต้อง และเพื่อความสะดวกแก่การบังคับคดี เห็นสมควรกำหนดจำนวนเงินที่ผู้ร้องมีบุริมสิทธิในแต่ละห้องชุดให้ชัดเจนเสียด้วย พิพากษากลับ ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนวน 342,974.45 บาท และจำนวน 167,187.54 บาท จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ตามลำดับ ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ (ทวีศักดิ์ อุนนาทรรัตนกุล-กษิดิศ มงคลศิริภัทรา-ขจรศักดิ์ บุญเกษม) ศาลแพ่ง - นายวิชาญ ศรีสิงห์ ศาลอุทธรณ์ - นายสุพจน์ บำเพ็ญวัฒนา แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา แผนก หมายเลขคดีดำศาลฎีกา ผบ.(พ)356/2564 หมายเลขคดีดำศาลชั้นต้น หมายเลขคดีแดงศาลชั้นต้น หมายเหตุ
ข้อมูลเพิ่มเติม ดูทั้งหมด
docid
690841
courts 
[
    {
        "court": "ศาลแพ่ง",
        "judge": "นายวิชาญ ศรีสิงห์"
    },
    {
        "court": "ศาลอุทธรณ์",
        "judge": "นายสุพจน์ บำเพ็ญวัฒนา"
    }
]
created_at 
{
    "$date": {
        "$numberLong": "1778081945010"
    }
}
date
2565
deka_no
4457/2565
deka_running_no
4457
deka_year
2565
department
แผนก
judges 
[
    "ทวีศักดิ์ อุนนาทรรัตนกุล",
    "กษิดิศ มงคลศิริภัทรา",
    "ขจรศักดิ์ บุญเกษม"
]
laws 
[
    {
        "law_name": "ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง",
        "law_abbr": "ป.วิ.พ.",
        "sections": [
            "ม. 309 จัตวา"
        ]
    },
    {
        "law_name": "พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522",
        "law_abbr": "พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522",
        "sections": [
            "ม. 18",
            "ม. 29",
            "ม. 41"
        ]
    }
]
litigants 
[
    {
        "role": "โจทก์",
        "name": "บริษัท ม."
    },
    {
        "role": "ผู้ร้อง",
        "name": "นิติบุคคลอาคารชุด ภ."
    },
    {
        "role": "ผู้คัดค้าน",
        "name": "ธนาคาร ก."
    },
    {
        "role": "จำเลย",
        "name": "บริษัท ซ. กับพวก"
    }
]
long_text
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันส่งมอบรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ยี่ห้อ POTAIN รุ่น FO/23 ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อยใช้การได้ดี หากคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,208,334 บาท และหากโจทก์ได้รับรถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อคืนแล้วขายทอดตลาดยังขาดราคาอยู่เท่าใด จำเลยต้องรับผิดในส่วนที่ขาดดังกล่าว โดยเมื่อรวมราคารถเครนที่โจทก์ได้รับทั้งหมดต้องไม่เกินราคาใช้แทนจำนวน 3,208,334 บาท กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้รถเครน (ทาวเวอร์เครน) ที่เช่าซื้อเป็นเงิน 80,208 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 4 ธันวาคม 2558) กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก แต่จำเลยทั้งสามไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงดำเนินการบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ออกขายทอดตลาด ผู้คัดค้านและธนาคาร ก. ต่างยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 และเลขที่ 99/109 ตามลำดับ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้คัดค้านได้รับชำระหนี้จำนองห้องชุดเลขที่ 99/28 ก่อนเจ้าหนี้อื่นและมีคำสั่งอนุญาตให้ธนาคาร ก. มีสิทธิได้รับเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองห้องชุดเลขที่ 99/109 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324

ผู้ร้องยื่นคำร้องว่ขอให้กันเงินจำนวน 511,716.99 บาท ที่ได้จากการขายทอดตลาดนำมาชำระให้แก่ผู้ร้องก่อนผู้รับจำนอง

ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำนวน 511,716.99 บาท จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/28 ชั้นที่ 5 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และห้องชุดเลขที่ 99/109 ชั้นที่ 9 อาคารที่ บี ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155, 3922 ที่มีชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ก่อนเจ้าหนี้จำนอง กับให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องโดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท

ผู้คัดค้านอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

ผู้ร้องฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา

ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลอาคารชุดชื่อ นิติบุคคลอาคารชุด ภ. มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีหนี้ค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 238,379.54 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 29,616 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 865 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 74,978.91 บาท รวมเป็นเงิน 343,839.45 บาท และจำเลยที่ 3 มีหนี้ค้างชำระ สำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 เป็นค่าส่วนกลางค้างชำระถึงเดือนธันวาคม 2561 จำนวน 120,326.22 บาท ค่าเงินกองทุนค้างชำระตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2559 ถึงเดือนสิงหาคม 2561 จำนวน 20,942.40 บาท ค่าน้ำประปาประจำเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวน 690 บาท และค่าเบี้ยปรับจำนวน 25,918.92 บาท รวมเป็นเงิน 167,877.54 บาท เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2559 เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเลขที่ 99/28 และห้องชุดเลขที่ 99/109 กับมีหนังสือแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบและให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันรับหนังสือ ผู้ร้องได้รับหนังสือฉบับดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2559 แต่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าว โดยกำหนดขายทอดตลาดนัดที่ 1 ในวันที่ 19 มกราคม 2562 ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องซึ่งได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่อยู่ในลำดับก่อนจำนองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ส่วนที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ. 2558 ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้อง บัญญัติเพิ่มมาตรา 309 จัตวา โดยวรรคสองของมาตราดังกล่าว ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งการยึดให้ผู้ร้องทราบบัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และวรรคสามบัญญัติว่า หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระ ดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเป็นทำนองเดียวกับบทบัญญัติมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ใช้บังคับขณะที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด นั้น กรณีเป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา ทั้งนี้เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระอันเป็นการจูงใจและเพื่อลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายออกไปได้ภายในระยะเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติที่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ให้เป็นอย่างอื่นหากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นการที่ผู้ร้องมีหนังสือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2561 แจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระของห้องชุดทั้งสองห้องดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานที่ดินลงรายการบัญชีรับแจ้งเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2561 กรณีจึงต้องด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง (2) และวรรคสอง ที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด และถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังขึ้น

อนึ่ง หนี้ที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) มีเฉพาะหนี้อันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น สำหรับค่าน้ำประปานั้น ตามสำเนาข้อบังคับของผู้ร้อง ข้อ 15 กำหนดเป็นค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้บริการซึ่งเจ้าของร่วมเป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรง จึงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ผู้ร้องจะมีบุริมสิทธิตามบทกฎหมายดังกล่าว ที่ผู้ร้องนำค่าน้ำประปาค้างชำระสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/109 จำนวน 865 บาท และสำหรับห้องชุดเลขที่ 99/28 จำนวน 690 บาท ไปรวมเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางแล้วแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ชอบ และต้องแก้ไขให้ถูกต้อง และเพื่อความสะดวกแก่การบังคับคดี เห็นสมควรกำหนดจำนวนเงินที่ผู้ร้องมีบุริมสิทธิในแต่ละห้องชุดให้ชัดเจนเสียด้วย

พิพากษากลับ ให้ผู้ร้องได้รับชำระหนี้จำนวน 342,974.45 บาท และจำนวน 167,187.54 บาท จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดเลขที่ 99/109 อาคารที่ บี และห้องชุดเลขที่ 99/28 อาคารที่ เอ ชื่ออาคารชุด ภ. ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2552 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1155 และ 3922 ตามลำดับ ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
opensearch_id
primary_black_case_no
primary_red_case_no
remark
หมายเหตุ
source
กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
source_raw_file
D:\Apache24\htdocs\deka\deka\raw\initial\000059.html
source_run
initial
supreme_black_case_no
ผบ.(พ)356/2564
type
คำพิพากษาศาลฎีกา
year
2565